A aquisição de um imóvel é um dos momentos mais significativos na vida de muitos, mas frequentemente vem acompanhada de complexidades burocráticas e tributárias, como o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Por anos, a forma de cálculo desse imposto gerou incerteza e, em muitos casos, cobranças consideradas abusivas por parte das municipalidades. Contudo, uma decisão emblemática do Superior Tribunal de Justiça (STJ) veio para redefinir as regras do jogo, trazendo mais segurança jurídica e protegendo o contribuinte.
O Cerne da Questão: A Base de Cálculo do ITBI
Historicamente, muitos municípios utilizavam o valor venal do imóvel — frequentemente estabelecido por meio de uma Planta Genérica de Valores (PGV) ou por um “valor de referência” interno — como base para o cálculo do ITBI. Esse valor, muitas vezes, não espelhava o preço real de mercado da transação, resultando em um imposto significativamente mais alto do que o devido. A discussão central girava em torno de qual seria o valor legítimo a ser considerado para fins de tributação.
O Marco: REsp 1.937.821/SP e a Tese Firmada pelo STJ em 2022, o STJ, ao julgar o Recurso Especial (REsp) 1.937.821/SP em sede de recursos repetitivos (Tema 1.113), firmou uma tese jurídica que se tornou um divisor de águas:
A base de cálculo do ITBI é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, assim considerado o valor de mercado do imóvel transacionado, o qual pode ser livremente fixado pelas partes, valendo a presunção de que o valor declarado corresponde ao valor de mercado, ressalvada a possibilidade de o Fisco municipal, por meio de processo administrativo próprio, afastar tal presunção.
Essa decisão é de suma importância por diversos motivos:
- Valor de Mercado é o Patamar: O STJ pacificou o entendimento de que a base de cálculo do ITBI deve ser o valor de mercado do imóvel transacionado. E esse valor de mercado, por excelência, é o preço pelo qual o imóvel foi efetivamente vendido e declarado pelas partes no contrato de compra e venda.
- Presunção de Veracidade da Declaração: A declaração do contribuinte sobre o valor da transação no contrato de compra e venda possui presunção de veracidade. Isso significa que a prefeitura não pode, de pronto, arbitrar um valor diferente.
- Fim dos Valores Arbitrários: Fica vedado aos municípios a utilização de “valores de referência” predefinidos ou a Planta Genérica de Valores (PGV) como base exclusiva para o ITBI, sem considerar o preço real da transação. Qualquer tentativa de fixar previamente um valor superior ao da negociação é considerada ilegal.
- Ônus da Prova para o Fisco: Caso a Fazenda Pública municipal discorde do valor declarado pelo contribuinte, o ônus de comprovar a divergência é dela. Para isso, o município deve instaurar um processo administrativo específico, garantindo o contraditório e a ampla defesa ao contribuinte.
As Implicações e o Novo Cenário para os Contribuintes
A tese firmada pelo STJ no REsp 1.937.821/SP oferece uma robusta segurança jurídica aos adquirentes de imóveis. A partir de agora, a prática de muitas prefeituras de cobrar o ITBI com base em valores inflacionados ou descolados da realidade do mercado imobiliário torna-se insustentável. Para aqueles que adquiriram imóveis nos últimos cinco anos e pagaram ITBI com base em métodos de cálculo que não respeitaram o valor de mercado da transação – como o uso de PGV ou valores de referência – a decisão abre um importante precedente. A jurisprudência consolidada do STJ valida a possibilidade de revisão dessas cobranças e, eventualmente, a restituição dos valores pagos a maior. Este novo cenário jurídico reequilibra a balança entre o poder tributário municipal e o direito do contribuinte, criando um arcabouço sólido para que eventuais inconformidades sejam questionadas e corrigidas.
Dessa forma, o REsp 1.937.821/SP representa um avanço significativo na proteção dos direitos dos contribuintes no âmbito do ITBI. Ele reforça a primazia do valor real da transação como base de cálculo e estabelece limites claros para a atuação do Fisco municipal. A decisão não apenas corrige uma distorção histórica, mas também empodera os cidadãos a questionar e buscar a correção de cobranças indevidas, assegurando que o imposto seja recolhidode forma justa e conforme a lei.
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